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“神盘”的诚意
页面更新时间:2019-11-27 11:56

      

  刚刚过去的10月,成都楼市着实热闹了一番。

  从9月底开始,“多个神盘即将取证”的消息就在成都地产圈内传播了起来,这种只闻风声不见雨点的状态一直持续到了10月中下旬。

  “既怕一个都不来,又怕扎堆儿来”。上一周(10月21日-10月25日),川发天府上城率先取证打响第一枪,随后华熙528、东鑫苑、仁恒滨河湾、华润悦玺以及人居东湖长岛等项目也相继取证报价,这些呼声超高的项目遍布主城区和天府新区,实在是令人“眼红”。

  但几家欢喜几家愁。我们发现,从传出风声到最终取证,个别项目的实际售价远高于预期,这也让不少满怀期待的购房者质疑“诚意不够”。

  ▲10.21-10.25取证的部分热门项目

  当然了,价格只是“神盘”众多价值维度的其中之一,产品够好,资源够优秀,神盘照旧,至于诚意够还是不够,就看是否对各自的胃口了,接下来陆续公示复核通过名单的时候,想必也各有各的热闹。但有一个项目,锐理君觉得,无论从哪个维度来看,诚意都是摆足了的,那就是——川发天府上城。

  “神盘”无标答 但万变有其宗

  首先,什么样的项目才能称得上“神盘”?关于这个问题,“标答”是没有的,但不外乎以下几个特性:

  价格讨喜:不仅仅是绝对值,还要看相对值,多与周边均价有较大的剪刀差;资源密集:无论是地段,还是商业,抑或是教育等,都至少有一项是其他项目所不具备的;产品对位:对于价格主导型的刚需、刚改来说,在价格或者资源有优势的情况下,产品本身并不会被放在首要考虑的位置,不过对于改善客群来说,产品与目标客群的需求相匹配就显得至关重要了。

  这些特性,共同造就了项目的“超低中签率”。基于此,我们来回顾一下上周取证的“神盘”们——

  这些项目中,有口碑的、有湖景资源的、有价格优势的、有教育资源的……都有成为“神盘”的底气与特质,但“鱼与熊掌不可得兼”,资源丰富的价格不一定“友好”,单价友好的环境不一定合适,且不一定迈得过总价的门槛……如今成都楼市“高地价、强竞争”的大环境注定了开发商很难兼顾价格和品质,但川发天府上城还是尽量做到了“人无我有,人有我优”,以满足更多不同需求、不同支付能力的客群,其受众面可以说是最广的。

  总价严控200万内 定价有诚意

  上周取证的这些项目中,价格称得上惊喜的不外乎川发天府上城、东鑫苑、仁恒滨河湾和华润悦玺,这几个项目与周边新房/二手房相比都有不小的剪刀差。不过仁恒滨河湾和华润悦玺的总价门槛分别达到了260万和400万(此为精装房源,清水房源门槛约190万)左右,可以说是“再改限定”了。

  东鑫苑的最低单价约11748元/㎡,总价段在100-400万之间,跨度大,且200万以上的“高门槛”房源较多,而川发天府上城这一批次房源的最低单价为10556元/㎡,总价全部控制在了200万以内。

  这是一个非常精准的控价。

  锐理数据统计了2016年至2019年(前9个月,下同)大成都各总价段商品住宅的成交情况,总价100万以内的住宅急剧减少,而100万以上的住宅中,200万以内的房源已成长为主流,并且在一段时间内不会有太大变化。

  此次川发天府上城推出了润园组团中1#、2#、3#、5#、6#、12#共6栋住宅,结合成都的新房定价规则来看,与第一批次房源同处于润园组团的7#、8#、9#、10#和11#号楼就非常值得期待了。

  供销比约0.8 主力产品有诚意

  “精准”的不仅仅是定价。

  2016年之后,110㎡(建面,下同)以下户型的成交量逐年减少,而110㎡以上,尤其是110-150㎡的户型成交量逐年走高,成为市场主流面积段。

  ▲2019年仅统计至第三季度,但110㎡-150㎡户型的全年成交总量有望实现突破

  此次锦江区三圣乡华熙528艺术村加推的户型就属于主流面积段(115-142㎡),但逼近20000元/㎡的单价显然不是大多数人的“菜”。

  而天府新区的川发天府上城,推售的户型面积段108-140㎡不等,2019年前9个月,大成都四大圈层中,天府新区110-150㎡户型的供应缺口最大,供销比仅0.82。

  “实用主义至上” 细节有诚意

  川发置地更像是一个“实用主义者”,在购房成本的控制上下足了功夫:首先通过对单价和面积段的把控,产品总价得到控制;同时,这一批次产品均为清水交付,而东鑫苑、华润悦玺和人居东湖长岛虽然也是清水交付,但较大的面积段还是将总价送上了更高的水平。

  而在户型的打造上,川发天府上城注重一个“平衡”,户型方正,浪费率低,实用度高。

  以中庭140㎡的套四双卫为例:

  动线流畅贯通,会客空间与私人空间互不干扰;

  客厅有7.1m的横厅,3+1个卧室均为全景飘窗,采光和景观视野都很好;

  6.1*1.8m的阳台,既为观景,更为实用;

  主卧配备独立衣帽间,总进深超8m,空间通透。

  ▲C2户型:建面约140㎡套四双卫

  【图片来源:川发天府上城】

  市场风向来看,后期不排除打造精装以及更大户型产品的可能,但作为川发置地在成都首个独立操盘的住宅项目,川发天府上城具有重要的战略意义,因此后期在产品的品质上应该有足够的保障。

  除此之外,川发天府上城还有明显的“机会优势”——作为一个占地279亩(不含代建的约73亩市政绿地)的纯新盘,川发天府上城还有近4400套住宅房源待售,其后期的供货能力非常突出。

  以上说的,都是川发天府上城自身产品所体现出来的“诚意”,实际上,在这一场“神仙打架”中,更多的项目位于各项条件都非常成熟的主城区,仅川发天府上城和东鑫苑位于天府新区。但两个项目的“气质”截然不同——

  ▲川发天府上城区位及周边配套示意图

  【图片来源:川发天府上城】

  与东鑫苑相比,位于锦江生态带版块的川发天府上城与“生活本身”的距离更近,不管是外围约73亩的市政绿地、东部的锦江沿岸,还是环绕四周的天府三小、四中(已投入使用)和鹤林小学/幼儿园(在建),抑或是西侧的红星美凯龙(601828,股吧)等消费场景,这里作为一个新兴版块,其呈现的速度和熟度都相当扯眼球,假以时日,各项规划都会逐步落地。

  可以说,川发天府上城既有“杀手锏”,比如购房成本优势,同时在产品细节和区位上也经得起推敲。

  写在最后

  诚然,“诚意够不够”并不能作为判定一个项目能否被称为“神盘”的唯一标准,“均好性”只能是加分项。但综合来看,川发天府上城上阵“拼刺刀”,既有资本,也有底气,作为川发置地的成都首秀,展示了最大的诚意。

  摇号在即,祝大家好运。

  声明:

  1. 文中“川发置地”均指“四川(楼盘)发展土地资产运营管理有限公司”;

  2. 本稿件所示川发·天府上城约350亩土地,是由红线内约279亩住宅兼容商业用地及项目周边约73亩市政绿地组成,均由该项目开发商承担建设;

  3. 本稿件引用的宣传资料为要约邀请,不作为要约或承诺文件,所载相关信息(含文字、效果图、户型等)均为示意体现,与实际情况可能存在差异,仅供参考,最终以政府相关部门最终批文及双方买卖合同、补充协议及其附件、交付现状为准;

  4. 除特别标注外,文中图片均为锐理数据原创 ,住宅数据均为备案口径。

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